SALDSKĀBAIS BURBULIS

Šis raksts tika sākotnēji publicēts laikraksta Diena 2006.gada gadagrāmatā, tas tapis 2006.gada oktobrī. Publicēju to saistībā ar nodokļu politikas un nevienlīdzības tēmas aktualizēšanu, kas notikusi, pateicoties jaunākajam Baltijas pētnieciskās žurnālistikas centra (www.rebaltica.lv) pētījumam.

Kāds autora paziņa, kuru te dēvēsim par Māri, jau agrā jaunībā iekūlies nopietnā dzeršanas problēmā. Turklāt viņš ir ļoti emocionāls cilvēks, kuram grūti sev ko atteikt. Mantojis dzīvokli Rīgas guļamrajonā, viņš to pārdeva un naudu pusgada laikā notrieca, iespējams, ne tikai alkoholam. Tas notika tālajos deviņdesmitajos gados un par savu nekustamo īpašumu viņš droši vien dabūja dažus tūkstošus dolāru, šī summa noteikti nevarēja būt lielāka par desmit tūkstošiem. Kopš tā laika Māris savu pieradumu pie sīvā ir pārvarējis un ir visnotaļ kārtīgs ģimenes cilvēks. Taču «rēķins» par jautri pavadīto pusgadu kopš tā laika līdz šī raksta tapšanas brīdim — 2006.gada oktobrim, ir pieaudzis vismaz desmitkārtīgi.

Aptuveni šādi, dažviet drusku vairāk, cituviet drusku mazāk ir pieaugušas dzīvokļu cenas Rīgā kopš Krievijas finanšu krīzes laikiem (1998 — 1999.gads). No 1998.gada līdz 2001.gada beigām dzīvokļu cenas Rīgā aptuveni divkāršojās. Saskaņā ar Nira fonds datiem, 2002.gada janvāri kvadrātmetrs maksāja 300 dolārus, 2003.gada janvārī cena jau bija sasniegusi 525 dolārus jeb par 75% vairāk. 2003.gadā pieaugums aprima, 2004.gada februārī tās bija tādas pašas kā 2003.gada aprīlī — 560 dolāri par kvadrātmetru. Kāpums pēc tam atsākās un 2004.gada pēdējos divos mēnešos notika ļoti īpatnējs pavērsiens, kas pirmo reizi spilgti apliecināja, ka procesus šajā tirgū virza arī tīri psiholoģiski faktori. 2004.gada nogalē tirgus pārgāja uz vērtības mērīšanu eiro, gatavojoties lata piesaistes maiņai. Īsā brīdī, pāris mēnešu laikā cenas strauji palēcās, pāris mēnešu laikā «pārvarot» starpību starp dolāru un aptuveni par 25% vērtīgāko eiro — tas notika no 2004.gada novembra līdz 2005.gada janvārim. Visa 2005.gada laikā cenas pieauga vēl par 50%. 2006.gada janvārī, cenām tuvojoties 1000 eiro par kvadrātmetru, nekustamo īpašumu kompānijas Latio direktors Edgars Šīns brīdināja Dienas lasītājus, ka reiz Zviedrijā cenas pāris nedēļu laikā kritās par 40%. Kopš intervijas cenas Rīgā ir «paklausīgi» pieaugušas par 40%. E.Šīna lietotie ekonomiskie argumenti ir spēcīgi, taču nekustamo īpašumu tirgi ekonomiskajai loģikai pakļaujas tikai ilgtermiņā.

Viens no līdzekļiem dzīvokļu cenu novērtēšanai ir viena kvadrātmetra salīdzināšana ar vidējiem ienākumiem. Latvijas Banka vērtē, ka normālā situācijā šī attiecība ir 1,5 vidējās mēnešalgas par vienu kvadrātmetru. 2002.gada 2. ceturksnī faktiskā situācija vēl bija ļoti tuva šim rādītājam — 1,6 mēnešalgas, taču 2006.gada otrajā pusē tas jau krietni pārsniedza 3 vidējās mēnešalgas par vienu kvadrātmetru. Rīgas un Jūrmalas dzīvokļi šobrīd Latvijā ir visdārgākie, taču vairākās reģionu pilsētās pieauguma temps bijis pat vēl straujāks, jo sācies no daudz zemākas bāzes.

Nākamās paaudzes noteikti apbrīnos veidu, kā Latvijas ekonomika izrāpās no dziļās bedres, kurā tā bija nonākusi tūlīt pēc PSRS sabrukuma. Tās zemākais punkts bija Bankas Baltija bankrots, arī Krievijas krīze bija ļoti nepatīkams notikums, kas dziļā postā iegrūda tobrīd salīdzinoši pārticīgos Rīgas jūras līča piekrastes zvejniekciemus, kuros cilvēkiem bija grūti pat nopirkt sev pārtiku. Noturīga attīstība sākās tikai 2000.gadā un sešu gadu laikā valsts ir neticami pārvērtusies. Šo laiku noteikti atcerēsies arī kā fantastiska nekustamo īpašumu cenu pieauguma laiku, kas ir strauji palielinājis Latvijas mājsaimniecību īpašumu vērtību. Īpašumu un algu statistika liecina, ka lielākajai daļai Rīgas un ne tikai Rīgas iedzīvotāju īpašumu vērtība pieaugums ir lielāks, nekā viņu ienākumi. Pensionāriem ienākumu un īpašuma pieauguma atšķirība šobrīd var būt mērāma padsmitos vai pat desmitos reižu.

Latvijā ir ļoti augsts to ģimeņu īpatsvars, kas ir sava mājokļa īpašnieces. Tas ļāva 2006.gada vasarā Maiklam Hadsonam, Rīgas ekonomikas augstskolas vieslektoram no ASV apgalvot, ka Latvijā ir vērojams nekustamo īpašumu cenu burbulis, taču tas it kā peld virs Latvijas ekonomikas. Viņam visumā var piekrist attiecībā uz burbuli. Neapšaubāmi, ka nekustamo cenu pieaugums lielā mērā atspoguļo Latvijas patiesās labklājības pieaugumu, taču, vēlākais, 2005.gada laikā vismaz dzīvokļu cenas vairākstāvu mājās Rīgas priekšpilsētās nepārprotami sāka pārsniegt jebko, ko varētu uzskatīt par to ticamu ilgtermiņa vērtību. Vai burbulis ir drošā augstumā virs mūsu galvām? Tas jau ir daudz diskutablāks apgalvojums. Jo ilgāk cenas turēsies augstu, jo vairāk pieaugs par šādām cenām veiktu darījumu summa. Šie darījumi dzīvokļus pērkošajām jaunajām ģimenēm radīt pat gadu desmitiem ilgstošas sekas (Latvijas komercbankas ir ļoti dāsnas, nosakot hipotēku kredītu termiņus).

Elementāra ekonomiskā loģika saka, ka nekustamo īpašumu cenu celšanās nepadara sabiedrību bagātāku, tādā nozīmē, ka palielina tās rīcībā esošo preču un pakalpojumu apjomu. Tā padara sabiedrības lielāko daļu bagātāku «uz papīra», bet tikai nelielai tās daļai palielina brīvi tērējamo reālo ienākumu apjomu. Par no gaisa nokritušo peļņu, kuru gūst agrāk nopirktu nekustamo īpašumu pārdevēji, kāds vai nu ir maksājis, maksā vai maksās, līdz pēdējam santīmam. Ir cilvēki, kas faktiski par brīvu iegūst māju kādā Pierīgas pļavā, tās būvniecības izdevumus nosedzot ar dzīvokli, par ko viņi nav atdevuši ne santīma, tikai privatizācijas sertifikātus. Turpretim jaunas ģimenes, kuras neko nav privatizējušas, par dzīvokļiem spiestas maksāt astronomiskas summas. Tie, kuri šajā procesā ir ieguvēji, notikušajā mēdz saskatīt vai nu savas gudrības apliecinājumu, vai vismaz kosmosa likumos sakņotu tirgus mehānismu darbības izpausmi. Taču nekustamo īpašumu tirgus visā pasaulē ir ļoti atkarīgs no politikas. Daudz nepārspīlējot, īpašumu cenas var saukt par politiskām — tās ir izveidojušās, gan pateicoties noteiktiem politiskiem lēmumiem, gan citās valstīs attiecībā uz šo jomu pieņemtu un par pašsaprotamiem uzskatītu politisku lēmumu neesamībai. No tā arī izriet — ar politisku lēmumu palīdzību šīs cenas var ietekmēt.

Pārsteidzoši ir tas, ka par spīti nekustamo īpašumu tirgus lielajai un arvien pieaugošajai ietekmi uz ekonomiku kopumā un atsevišķu cilvēku likteņiem, tas politiskajā dienaskārtībā nonāca tikai neilgi pirms 2006.gada Saeimas vēlēšanām. Vairākas partijas šim jautājumam pievērsās savās priekšvēlēšanu programmās. TB/LNNK pat to padarīja par savas kampaņas galveno argumentu, laužot savu tradīciju — uzsvaru likt uz etnisko attiecību jautājumiem. Jāatzīst, ka «Roberta Zīles sociāli ekonomiskā programma» ar tās mūsdienīgāko un profesionālo pieeju vismaz «stila ziņā» kontrastēja ar partijas iesūnojušo pozīciju virknē citu jautājumu. Taču tā, iespējams, signalizē fundamentālas pārmaiņas Latvijas politikā, kurā līdz šim vēlētāju izvēli ļoti lielā mērā noteica personību cīņa. Vai 2006.gads tiešām bijis lūzuma punkts — par to vieglāk spriest tiem, kas šo grāmatu pārlasa pēc vairākiem gadiem.

Gribu laika mašīnu

Ievadā minētais Māris noteikti nav vienīgais cilvēks Latvijā, kurš 2006.gadā varēja vēlēties uz brīdi pagriezt laiku atpakaļ par desmit vai vismaz pieciem gadiem, izdarīt tajā dažas korekcijas un aši atgriezties Eiropā. Ja Māra gadījumā par radušos situāciju ir vainojams tikai viņš pats, tad daudzus citus ne par ko vainot nevar. Ir ļoti daudz cilvēku, kuri varēja atļauties nopirkt mājokli par cenu, kāda tā bija kaut vai īsi pirms pievienošanās ES, bet nevarēja to izdarīt 2006.gadā. Dažiem no viņiem tā brīža ienākumu līmenis būtu ļāvis pirkt un viņi vienkārši ir kļūdījušies, to nedarot. Varbūt viņiem šķita, ka jābauda dzīve un jānopērk smuks auto, mājoklis var pagaidīt. Ja viņi tobrīd zinātu, kāda izrādīsies šī auto iegādes iespējas patiesā cena, viņi varbūt rīkotos citādi. Vēl citiem nav pat ko nožēlot, jo viņi tikai pavisam nesen sākuši strādāt un pelnīt.

Šī raksta tapšanas brīdī Latvijas nekustamo īpašumu tirgū daudzi piesardzīgi cilvēki jutās pamatīgi apdedzinājušies. Taču šādi periodi vienmēr beidzas agri vai vēlu un pienāk optimistu «kārta», jautājums ir tikai — kad? 2006.gadā Latvijā nekustamo īpašumu tirgū valdīja ļaunākā iespējamā situācija no pircēja viedokļa — mājokļi ir dārgi, taču neviens nevarēja būt pārliecināts, ka vismaz dažos ļoti nozīmīgos tirgus segmentos tie būs vismaz tikpat dārgi arī nākotnē. Šādā situācijā apmierinot elementāru dzīves vajadzību — pērkot vai īrējot dzīvokli, cilvēki ir spiesti piedalīties azartspēlē. Viņi kļūst par spekulantiem pret pašu gribu.

Gan padomju laikā būvēto sērijveida dzīvokļu, gan tā dažu tā saucamo «jauno projektu» dzīvokļu pirkums tiem, kas to veikuši 2006.gadā, tālākā nākotnē var izrādīties ļoti slikta investīcija. Mājokļa iegāde nav tikai investīcija, tā vienlaikus ir patēriņš, taču arī investēšanas aspektu nevar ignorēt. Līdz šim valstīs ar lielāku pieredzi tirgus ekonomikā, par spīti īslaicīgām cenu svārstībām, ģimenes varēja rēķināties, ka par visu mūžu maksāto hipotēku tās mūža noslēgumā būs ieguvušas vērtīgu aktīvu. Turpretim Latvijā kopš Krievijas finanšu krīzes 1998 — 1999.gadā strauji pieaugušās cenas lielai daļai mājokļu Latvijā var būt tikai īslaicīgs «pīķis» pirms neatgriezeniskas lejupslīdes. Ir ļoti nopietns pamats pieņēmumam, ka tā agri vai vēlu notiks četru iemeslu dēļ.

Pirmais ir padomju laikā būvēto māju tehniskais stāvoklis un neatbilstība mūsdienu priekšstatiem par dzīves kvalitāti. Visas jaunās dzīvojamās mājas no ārpuses izskatās glītāk par padomju blokmājām, taču kvalitāte daļai no tām ir pat vēl zemāka. Šī iemesla dēļ straujš vidusmēra ienākumu pieaugums kādā brīdī var pat paātrināt dzīvokļu tirgus «zemākā gala» cenu krišanos. Ekonomikā vienmēr ir daļa preču, kuru pieprasījums krītas, ceļoties labklājības līmenim — t.s. inferior goods jeb zemāka līmeņa preces. Ar to ļoti cieši saistīts ir otrais iemesls — ģeogrāfija. Latvija ir reti apdzīvota zeme, kurā iespējas dzīvot privātmājā nekad neierobežos vietas trūkums, arī Rīgas reģionā, ja vien cilvēks ir ar mieru katru dienu veikt dažus desmitus kilometru, braucot uz darbu. Trešais iemesls ir demogrāfija — iedzīvotāju skaits Latvijā sarūk un ap 2010.gadu sāks strauji rukt arī mājsaimniecību skaits. Ceturtais iemesls ir lielā starpība starp dzīvokļu celtniecības izmaksām un pārdošanas cenu. 2006.gada vasarā E.Šīns uz raksta autora uzmanīgi formulētu jautājumu: «cik izmaksātu dzīvokļa kvadrātmetrs, ja nekustamo īpašumu attīstītāju, arhitektu, celtnieku un pārējo šajā ķēdītē iesaistīto uzņēmēju peļņas marža līdzinātos tai, kas raksturīga tautsaimniecībā kopumā?», pēc īsa pārdomu brīža atbildēja: «450 latus». Vidējā cena 2006.gada oktobrī padomju sērijveida dzīvokļiem bija ap 1000 latu, jaunajiem projektiem bieži daudz augstāka. Iepriekš nosauktā izmaksu summa neietver zemes pirkšanas izmaksas, taču arī tipiska zemes cena priekšpilsētās (100 — 200 eiro par kvadrātmetru) neizskaidro lielāko daļu starpības (tipiska daudzstāvu mājas projekta apbūves intensitāte jeb attiecība starp zemes platību un uzbūvēto lietderīgi izmantojamo platību ir starp 100% un 200%). Turklāt zemes cena pati ir tirgus konjunktūras auglis, zemei nav «izmaksu», tā ir dabas dāvana cilvēcei.

To, vai zemākā līmeņa, galvenokārt padomju sērijveidu dzīvokļu cenas sāks kristies šīs grāmatas  iespiešanas brīdī vai pēc pieciem vai desmit gadiem, to neviens droši pateikt nevar. Kā laikrakstam Diena 2006.gada 4.augustā teica E.Šīns: «to zina tikai Dievs tas Kungs». Pat mūžīgais optimists, Arco Real Estate izpilddirektors Viktors Savins atzina: «palielinoties piedāvājumam atsevišķās pozīcijās, pārdevēji būs spiesti cenas pazemināt».

Daudziem jauniem cilvēkiem, kas šobrīd nopērk dzīvokli, nekādi «nepalīdzēs» tas, ja cenas šajā segmentā turēsies desmit gadus — tas, kas visdrīzāk ir un paliks viņu mūža lielākais ieguldījums, pārvērtīsies par lāstu. Tāpēc varētu vēlēties, lai cenas krīt pēc iespējas ātrāk — tad mazāk cilvēku «paspēs» iegādāties nekustamo īpašumu par vērtību, kas nevar saglabāties ilgtermiņā.

Nākotnes daudz bagātākajā Latvijā visu tobrīd esošo nekustamo īpašumu vērtības kopsumma būs lielāka par visu šobrīd esošo nekustamo īpašumu vērtību šobrīd. Taču tas nenozīmē, ka visi šobrīd pastāvošie nekustamie īpašumi nākotnē būs vērtīgāki, nekā tagad. 2006.gada rudenī situācija ir tāda, ka vidusmēra iedzīvotājs vidusmēra mājokli nevar atļauties iegādāties. Kad viņš to varēs iegādāties, tas viņam vairs nebūs vajadzīgs.

Kas vainīgs?

Vai kādu var vainot pie tā, ka visdrīzāk īslaicīgs cenu kāpums lielākajai dzīvojamās platības daļai Latvijā draud pārvērtīsies par veselas paaudzes drāmu? Viena no iespējamām atbildēm būtu šāda — neviens. Latvijā ir maz dzīvojamās platības uz vienu iedzīvotāju, tā ir zemas kvalitātes (to īpaši mīl uzsvērt daži uzņēmēji, kuri pamanās salipināt «kastītes», kas ir sliktākas pat par padomju celtnieku darba produktu). Kredītu procentu likmes ir daudz zemākas, nekā deviņdesmitajos gados, jo banku konkurence pieaugusi, Latviju uztver kā mazāk riskantu zemi investēšanai, arī procentu likmes globālā mērogā ir vēsturiski zemas. Celtniecības nozare strauji aug par padsmitiem procentu katru gadu, taču nespēj apmierināt vēl straujāk augošo pieprasījumu. Bankas un nekustamo īpašumu attīstītāji labi pelna. Varētu teikt, ka vienkārši izmanto radušos situāciju, taču grūti apspiest izjūtu, ka daži šīs nozares pārstāvji mērķtiecīgi cenšas vairot izplatīto pārliecību, ka nekustamo īpašumu cenas var tikai celties un tā ir droša investīcija. 2006.gadā dzīvokļu pieprasījumā līdzās reālajam gala patērētāju pieprasījumam un spekulatīvajam elementam bija skaidri saskatāms arī panikas elements — cilvēki baidījās, ka dzīvokļi var tikai kļūt vēl dārgāki, un centās pret to nodrošināties  priekšdienām. Taču pirkšana tikai tāpēc, ka tiek prognozēta cenu celšanās, ir cenu burbuļa definīcija — neatkarīgi no tā, vai pirkt mudina alkatība vai bailes.

Pieņēmums, ka nekustamo īpašumu cenas ir «tīrs» tirgus spēku darbības rezultāts, ir ļoti diskutabls. Nekustamie īpašumi ir jomā, kurā ekonomiskie procesi ir nesaraujami saistīti ar politiskajiem. Politiskie lēmumi tajā var spēcīgi ietekmēt gan pieprasījumu, gan piedāvājumu. Nekustamo īpašumu tirgu stipri ietekmē nodokļu politika, tiešā veidā to dara nekustamo īpašumu nodoklis un darījumu reģistrācijas nodevas, netiešā veidā — arī iedzīvotāju un uzņēmumu ienākumu nodokļi.

Latvijā līdz pat 8.Saeimas darbības beigām politiskie lēmumi bija drīzāk izdevīgi tiem, kuri vēlas, lai nekustamo īpašumu tirgus vairāk līdzinātos loterijai, nevis tiem, kas tajā iesaistās, lai nodrošinātu dzīves pamatvajadzības. Uz šī pamata šī raksta tapšanas gaitā bija pamats izvirzīt hipotēzi, ka notikumi nekustamo īpašumu tirgū var kļūt par katalizatoru izmaiņām nodokļu politikā, kuru Amerikas kontekstā dēvētu par ultra—konservatīvu, Eiropā par ultra—liberālu, kas Latviju ir padarījusi par vispāratzītu rantjē paradīzi (rantjē ir cilvēks, kas gūst ienākumus no investīcijām, ar savu darbu neradot pievienoto vērtību). Iepriekš teiktais nenozīmē, ka tā ir «kapitālistu paradīze», vismaz ne visiem kapitālistiem. Tiem, kuri naudiņu pelna ar «reālu» uzņēmējdarbību, nevis ar spekulatīviem darījumiem, Latvijas nodokļu sistēma nebūt tik laba nav, jo vismaz, ja viņi cenšas maksāt visus nodokļus par saviem darbiniekiem. 

Tiem, kas maizīti pelna ar algotu darbu un kuru ienākumi ir nelieli vai vidēji, šī sistēma ir vienkārši briesmīga. Tā ne tikai liek skolotājam vai inženierim nodokļos nomaksāt nodokļos daudz lielāku ienākumu daļu, nekā investoram — miljonāram, bet arī stimulē mājokļu cenu celšanos. Kāpēc? Pirmkārt, kapitāla pieauguma neaplikšana ar nodokli padara nekustamo īpašumu spekulāciju par vēl izdevīgāku, nekā tā būtu pret dažādu veidu ienākumiem neitrālā nodokļu sistēmā. Otrkārt, vismaz īstermiņā mājokļu piedāvājums ir ierobežots un lielāka iespēja iegādāties mājokli vieniem samazina šīs iespējas citiem. Citiem vārdiem, nodokļu sistēma šos cilvēkus izspiež divas reizes, ja vien viņi jau nav mājokļa īpašnieki, liekot maksāt nodokļos lielu daļu no ienākumiem un atlikušos ienākumus piespiežot maksāt par mākslīgi sadārdzinātu mājokli. Labi atalgotiem darbiniekiem nodokļu nastas smagumu, salīdzinājumā ar Eiropas valstu lielāko daļu, mazina tā saucamā progresīva ienākumu nodokļa neesamība. Viņi turklāt var būt «labticīgi ieguvēji» no sistēmas, ja jau ir (vai ir bijuši) dzīvokļa īpašnieki un jau ir paspējuši vai paspēs augsto cenu periodā uzcelt māju kādā no Pierīgas pļavām. 2006.gadā liela sērijveida dzīvokļa cena Rīgā bija tuva krietnas privātmājas celtniecības izmaksām.

Šajā laikā tirgus procesus noteikti ietekmēja mērķtiecīgi spekulējošu cilvēku grupa. Populāra bija kļuvusi «durvīs ieliktas kājas» pārdošana — nopērkot dzīvokļu rezervācijas jaunajos projektos un cerot tās vēlāk pārdot ar peļņu. Par šādi gūtiem ienākumiem tieši vai netieši maksā tie, kas tikai ienāk tirgū, kas pērk savu pirmo īpašumu un nākotnē var izrādīties ļoti lieli zaudētāji. Šādos augšupejas periodos nekustamo īpašumu tirgus ir kā finanšu piramīda, kuras «galvgala» ienākumus finansē jaunpienācēju plūsma. Kā jebkura piramīda, tā aug tik ilgi, kamēr neizsīkst «muļķu» straume, kas ir gatavi ar savu naudiņu stutēt tās pamatus. E.Šīns 2006.gada 5.oktobrī laikrakstā Diena sprieda, ka, nemainot nodokļu politiku, divistabu dzīvokļa cena var sasniegt miljonu eiro. Varbūt tas bija māksliniecisks pārspīlējums, jo tik daudz degvielas cenu kāpumam Latvijā nevarētu būt. Piramīdā nauda ne tikai plūst iekšā, tā visu laiku arī plūst ārā, jo par tirgū nopelnīto naudu cilvēki arī novirza citiem mērķiem. Taču E.Šīnam noteikti var piekrist attiecībā uz nodokļu politikas ietekmes virzienu. Finanšu piramīdu veidošanās vispārējās likumsakarības nosaka, ka zaudētāju šajā procesā ir vairāk, nekā ieguvēju. Jo tālāk pagātnē aizies laiks, kad dzīvokļus varēja iegūt par sertifikātiem vai ļoti pieticīgu naudas summu, jo vairāk cilvēku apzināsies sevi kā zaudētājus.

Kapitālisma upuru svaigās sejas

Te iezīmējas pamats plašai dažādu interešu grupu politiskai koalīcijai. Pēc PSRS sabrukuma Latvijā kā apdalītas sociālas grupas uztvēra pensionārus, pusnaturālos zemniekus laukos un citus «reņģu ēdājus». Šie cilvēki neprata gūt labumu no reformām, kas veiktas kopš neatkarības atgūšanas, nespēja atrast savu vietu tirgus ekonomikā vai bija par vecu, lai strādātu. Apspiest vēlmi viņiem palīdzēt nebija grūti, jo valstij vienkārši nebija naudas.

Taču nekustamo īpašumu cenu celšanās periodā parādījās jauna «apdalīto» grupa. Ja dažiem «reņģu ēdājiem» ja ne materiālo, tad vismaz garīgo komfortu atgūt palīdzētu padomju sociālisma un ulmanisma tradīciju sakausējumā radīts bezperspektīvs ekonomisks hibrīds, tad nekustamo īpašumu celšanās «apdalītajai» grupai var palīdzēt pasākumi, kas ir pilnīgi savienojami ar ekonomiskās politikas vispārējo liberālo kursu un pat ir tam labvēlīgi, līdzsvarojot nodokļu nastas smagumu starp darba algām, kapitālu un īpašumiem veidā, kas veicina ilgtspējīgu ekonomikas izaugsmi. Viņiem nevajag dot naudu vai radīt mākslīgu, ekonomiski nepamatotu nodarbinātību. Viņiem var palīdzēt dažas ļoti pragmatiskas izmaiņas nodokļu sistēmā.

Jaunieši melnos uzvalkos un baltos kreklos, kas ar ādas mapītēm rokās steidzas uz darbu Rīgas birojos, ilgu laiku ir bijis viens no Latvijas ekonomikas veiksmes simboliem. Taču šī raksta tapšanas brīdī daļu no viņiem arvien vairāk nomāca smagas rūpes. Runa ir par tiem, kuri nebija paspējuši uzlēkt uz īpašumu trepītes (property ladder) pirmā pakāpiena. Pirkt dzīvokli, kura vērtības pieauguma vai pat noturēšanās izredzes nākotnē ir ļoti neskaidras? Turpināt īrēt? Taču cenas turpina kāpt …

Tiem, kuri dzīvokļus nopirkuši jau agrāk, ir citas raizes. Varbūt fiksēt peļņu un realizēt kapitāla pieaugumu, dzīvokli pārdodot, nolikt naudu bankā un sākt būvēt māju? Taču, kur dzīvot starplaikā? Uz situāciju ar arvien lielāku satraukumu raugās arī baņķieri, investori, saprātīgākie nekustamā īpašuma nozares uzņēmēji. Vismaz līdz 2006.gada oktobrim nekustamā īpašuma cenu pieaugums Latvijas ekonomikai kopumā bija ļoti patīkams. Tas stimulēja pieprasījumu pēc mājokļiem, ļaujot agrāk pirktu īpašumu pārdevējiem gūt milzīgu peļņu, kuri to vismaz daļēji notērēja, stimulējot jau tā karsto pieprasījumu. 2006.gada vidū banku izsniegto hipotekāro kredītu atlikuma pieaugums katru mēnesi stabili turējās virs 200 miljoniem latu un šī nauda burtiski trakoja pa mūsu ekonomikas asinsvadiem. Vārgulīga ražošanas un eksporta pieauguma apstākļos valsti pārņēma ekonomiska eiforija — Latvijas tautsaimniecība sēdēja uz nekustamo īpašumu burbuli uzpūtušās adatas un ķēra kaifu. Cenu krišanās pēc šāda kāpuma perioda rada atvieglojuma sajūtu tiem, kas vēl tikai gatavojas iegādāties pirmo mājokli. Taču arī rada milzu vilšanās tiem, kuri, uzņemoties savam ienākumu līmenim lielu finansiālu nastu, mājokli neilgi iepriekš ir nopirkuši. Ja cenu krišanās ir krasa, tā vairs nav tikai vilšanās, tā ir milzīgs niknums uz tiem, kurus viņi uzskata par savas nelaimes vaininiekiem — bankām, nekustamo īpašumu nozari un, protams, valdību, ko vienmēr vaino pie visa, kas notiek valstī.

Vai iespējama krīze nekustamo īpašumu tirgū banku sistēmu ietekmētu ne tikai politiski? 2006.gada otrajā pusē bankas varēja teikt, ka kredītu kvalitāte Latvijā ir pat augstāka nekā Rietumeiropā. Tās gan aizmirsa piebilst vienu lietu — nesen izsniegtiem kredītiem kvalitāte gandrīz vienmēr ir ļoti augsta. Tā kā hipotekārā kreditēšana gada laikā līdz 2006.gada oktobrim bija gandrīz divkāršojusies, lielākā daļa šo aizņēmumu Latvijā vēl bija pavisam «svaigi». Jo ilgāks laiks paiet kopš kredīta izsniegšanas, jo sarežģītāk savijas parādnieku personiskie likteņi, jo lielāks risks, ka pienāks lejupslīdes periods ekonomikā kopumā. Turklāt Latvijā tobrīd bija parādniekiem ļoti nelabvēlīga likumdošana — faktiski nebija iespējams pasludināt personisko bankrotu, paturot savu dzīvokli vai māju. Taču likumus var mainīt un var pienākt brīdis, kad šādiem soļiem būs liels politisks atbalsts. Tirgum kādā brīdī «nosvārstoties» patiešām pamatīgi, daži cilvēki turklāt var izdomāt, ka viņiem ir izdevīgāk «pamest» dzīvokli bankai un īrēt, ja viņiem vairs nav izredžu darba mūža laikā uz kredīta nopirkt citu mājokli.

Kas dabū ko, kad, kā un kur

Te vajadzētu detalizētāk pastāstīt, kāpēc nekustamā īpašuma cenu celšanās līdz 2006.gada rudenim nav bijusi kādu kosmosa likumu izpausme un «tīrs» tirgus spēku darbības produkts. Kas ir tie politiski lēmumi, kas to sekmējuši? Ir tādi lēmumi, kuru nepieciešamību kopumā nevajadzētu apšaubīt. Viens no tiem ir lēmums fiksēt lata kursu, kopš 1994.gada pie SDR valūtu groza, kopš 2005.gada — pie eiro. Tādējādi Latvija ir «importējusi» zemas procentu likmes. Jau kopš neatkarības atjaunošanas Latvijai ir brīva kapitāla kustība — arī ļoti saprātīga izvēle. Taču finanšu teorija vēsta, ka šīs divas izvēles nav savienojamas ar neatkarīgu monetāro politiku, šo dilemmu dēvē arī par nesavienojamā trijstūra teoriju. Latvijas ekonomikai 2006.gadā bija vajadzīgas daudz augstākas procentu likmes, taču nebija iespējams apturēt vai pat nozīmīgi ierobežot lētās un visai karstās naudas ieplūšanu. Savukārt Latvijas komercbankas un to mātes cīnījās par tirgus daļu un visvisādos veidos reklamēja ideju — dzīvo šodien un maksā rīt.

Bez procentu likmēm būtu arī citi līdzekļi nekustamo īpašumu sektora un visas ekonomikas atdzesēšanai, kuru pielietošanu ir traucējis tas, ka no šiem pasākumiem būtu ļoti politiski ietekmīgi zaudētāji. Slavenais amerikāņu ekonomists Pols Krugmans reiz teicis — ja man vakarā nenāk miegs, es palasu kaut ko par nodokļiem. Taču nodokļi arī var izraisīt lielas emocijas. Ne velti, jo nodokļu politika vistiešākajā veidā atbild uz amerikāņu politoloģijas klasiķa Harolda Lasvela ciniski formulēto politikas pamatbūtību: «politika ir — kurš dabū ko, kad, kā un kur». Šie jautājumi nevar nevienu atstāt vienaldzīgu.

Ilgu laiku Latvijā it kā neskaitījās pieklājīgi runāt par to, ka ekonomiskā politika vispār var atšķirīgi ietekmēt cilvēkus ar dažādiem ienākumu līmeņiem, tas asociējās ar šķiru cīņu. Standarta atbilde uz šādiem centieniem bija — vispirms Latvijā ir jārada bagātība un tad jādomā par tās pārdali. Apgalvojums ir visnotaļ loģisks, taču ironiski, ka tā aizsegā ir ieviestas dažas nodokļu sistēmas nianses, kas mākslīgi palielina ienākumu nevienlīdzību sabiedrībā, atbrīvojot no nodokļa dividendes, kā arī stimulējot ienākumu pārdali ar nekustamā īpašuma tirgus palīdzību. Šāds uzstādījums arī pieņem, ka sabiedrībai ir jāizvēlas starp divām galējībām, vai nu visu sadalīt «taisnīgi», vai visu atstāt pašplūsmā. Tā tas nav, ir iespējami saprātīgi vidusceļi un šī dilemma vispār ir stipri pārspīlēta, jo frāze — «vispirms ir jārada bagātība un tad tā jāsadala», ietver empīriski šaubīgus pieņēmumus. Tā it kā pieņem, ka valstīs ar augstu pārdales līmeni, kā Skandināvijā, tiek pārdalītas kādas pagātnē uzkrātas bagātības. Taču tā nav — pārdala tajā brīdī gūtos uzņēmumu un iedzīvotāju ienākumus, kas rodas pievienotās vērtības radīšanas procesā — ražojot, sniedzot pakalpojumus. Lai pārdalītu ienākumus, tie nav jāuzkrāj. Šajās valstīs tiešām daudz kas ir uzkrāts — tas ir kapitāls — ražošanas iekārtas, infrastruktūra, taču modernās jauktās ekonomikas nebalstās uz īpašumu konfiscēšanu jeb nacionalizāciju. Pazeminot uzņēmumu ienākumu nodokļus, tās arī cenšas novērst risku, ka nodokļi kavētu tālāku kapitāla uzkrāšanos. Taču, ja uzņēmumu īpašnieki vēlas peļņu izmantot privātajam patēriņam, nodokļu likmes var būt ļoti augstas. To, ka šīs lietas var nodalīt, Latvijā vai nu apzinās vāji vai apzināti cenšas saputrot kopā.

Iepriekš teiktais nenozīmē, ka Latvijā būtu vēlams vai pat iespējams pārdalīt tik lielu daļu no IKP, kā to dara Dānijā vai Zviedrijā. Tas, ka tur var nodokļos iekasēt ap 50% no IKP, būtiski netraucējot ekonomikas attīstībai, vēl nenozīmē, ka to pašu var darīt Latvijā. Vispārēja likumsakarība ir tāda — jo zemāks IKP uz vienu iedzīvotāju, jo ir lielāka iespēja, ka kāds noteikts nodokļu līmenis būtiski kaitēs ekonomikai. Augsti nodokļi salīdzinoši nabadzīgā valstī vairāk veicina ēnu ekonomiku, kas ne tikai atņem ienākumus valstij, bet arī izkropļo konkurenci un kaitē attīstībai. Tas izriet gan no likumpaklausības līmeņa, kas parasti pieaug, sabiedrībai kļūstot bagātākai, gan strukturālām atšķirībām dažādu attīstības līmeņu ekonomikās.

Tāpēc ir iespējams nošķirt divus jautājumus —

1. Vai valstij būtu nodokļos jāiekasē lielāks procents no IKP?

2. Vai, nemainot nodokļu kopējo nastu, tā jāiekasē citādi?

Pretējas atbildes uz šiem jautājumiem neliecina par intelektuālu nekonsekvenci.

Īpatnējā nodokļu politika Latvijā šī raksta tapšanas brīdī bija radījusi interesantu situāciju — kad ir iespējams samazināt ienākumu atšķirības, nesamazinot ekonomikas efektivitāti. Atsevišķās situācijas varbūt var pat vienlaikus sasniegt abus mērķus, radot stāvokli, kas no sabiedrības lielākās daļas interešu viedokļa apzīmējama kā win — win (ieguvums, kas neprasa upurus). Ienākumu sadali sabiedrībā ietekmē lielākā nodokļu daļa (iedzīvotāju ienākumu, uzņēmumu ienākumu, nekustamo īpašumu), arī imigrācijas politika, mājokļu politika, tirdzniecības politika, reģionālā politika, izglītības politika, šo uzskaitījumu varētu turpināt. Bailes vispār vērtēt nodokļu politikas iespaidu uz ienākumu sadali ir novedusi tā, ka pārdale ir «uzticēta» nekustamo īpašumu tirgum, kas to veic ļoti netaisnā un vienlaikus ekonomiski neefektīvā veidā, stimulējot nevis ekonomiski produktīvu rīcību, bet draudot pārvērst visu tautsaimniecību par lielu azartspēļu placi.

Ļoti interesantu skaidrojumu tam, kā līdz šādai situācijai esam nonākuši, sniedz bulgāru politologs Ivans Krastevs. Viņš norāda, ka padomju laikā cilvēkiem tika iepotēts, ka kapitālisms ir netaisnīgs. Tagad, kad kapitālisms ir atnācis, viņi cenšas to tiešām padarīt pēc iespējas netaisnīgāku, jo tā taču jābūt. Varbūt nostrādā arī šāda «motivācija» — viss, kas padomju laikā bija «slikti», tagad būs «labi». Piemēram, pēc padomju režīma sabrukuma varēja vērot, ka cilvēki, kuru vērtību sistēmai nav nekāda sakara ar nacismu, cenšas pateikt kaut ko labu par vācu okupācijas laiku Latvijā. Ja padomju laikā noniecināja ulmaņlaiku ekonomiskos sasniegumus, tad tagad tos pārspīlē. Līdz ar to, ja «taisnīgums» padomju laikā bija «labi», tad tagad tam noteikti jābūt «slikti». Taču taisnīguma vienīgā izpratne nav vispārēja novienādošana. Tas nozīmē arī to, ka cilvēka labklājība ir vismaz daļēji saistīta ar viņa ieguldījumu sabiedrības kopējās labklājības veidošanā. Veicinot nekustamā īpašuma cenu kāpumu, mūsu nodokļu sistēmas radītie stimuli dažkārt darbojas pat diametrāli pretēji.

Visbeidzot, pēdējā spekulācija par psiholoģijas tēmu. Varbūt pēc absolūti patvaļīgās un stulbās ekonomikas regulēšanas pieredzes padomju laikos bailes rada pati doma, ka ar nodokļu politikas pielāgošanas palīdzību var sasniegt kādu politisku mērķi. Valsts ar tai piemītošo varu joprojām šķiet tik biedējoša, kas tās rīcības brīvība ir jāiegrožo kādā kokaini principiālā un neelastīgā rāmī. Šo psiholoģisko vajadzību perfekti apmierina tā saucamais flat tax vai vienādotais ienākumu nodoklis. Nekur pasaulē tas nav tik populārs kā bijušās PSRS teritorijā. Šī nodokļa pārvēršana par totēmu nenoliedzami ir palīdzējusi elitei kavēt tautas atavistiskāko padomju sociālismā iemantoto vienlīdzības instinktu atspoguļošanos valsts politikā, tai ir bijusi sava pozitīva loma.

Protams, esošās nodokļu sistēmas tapšanu bija veicinājuši ne tikai iracionāli faktori. Deviņdesmitajos gados valsts iespējas iekasēt nodokļus bija ļoti vājas un valsts tik daudz nevarēja atļauties tik daudz domāt par to, kā ar nodokļu palīdzību veicināt ekonomikas efektivitāti. Turklāt tajā laikā valstī bija jūtams ass kapitāla deficīts un zemi nodokļi kapitālam varēja būt saprātīga izvēle. Šobrīd situācija ir diametrāli pretēja un drīzāk par deficītāko resursu uzskatāms darbaspēks. Jāsecina, ka nodokļu sistēmas pašreizējo veidolu lielā mērā nosaka inerce. Ir jāšaubās, vai tas ir racionāls pamats nodokļu politikas veidošanai.

Šķībā nasta

Nekustamo īpašumu cenu kāpumu Latvijā šī raksta tapšanas brīdī visvairāk veicina zems nekustamo īpašumu nodoklis. Kaut arī formāli šī nodokļa likme nav zema, tā ir zema faktiski, jo to aprēķina, balstoties uz realitātei pilnīgi neatbilstošas kadastrālās vērtības. Šī zemā faktiskā likme stimulē nekustamo īpašumu iegādi situācijā, kad tas no ekonomikas ilgtermiņa attīstības interešu viedokļa nepavisam nav vēlams. Ļoti neparasti ir arī tas, ka ar nodokli Latvijā apliek zemi, bet ēkas no tā ir atbrīvotas. Zemi nodokļi uz nekustamajiem īpašumiem nozīmē, ka tiešo nodokļu nastai jābūt relatīvi augstai, jo valstij nauda budžetam kaut kādā veidā ir jāiekasē. Tas ir ļoti muļķīgi, jo gudri būtu aplikt ar augstākiem nodokļiem aktīvu, kura esamību nevar noslēpt, atšķirībā no ienākumiem, un kas nevar aizbraukt uz Īriju.

Jāatzīmē arī, ka ne visi tieši nodokļi Latvijā ir augsti. Augsti ir tie nodokļi, ko maksā algota darba veicēji, bet, piemēram, dividendes un kapitāla pieaugumu ar nodokļiem neapliek. Uzņēmumu ienākumu nodoklis ir 15%, iedzīvotāju ienākumu nodoklis ir 25%. Šis apstāklis jau vien nozīmē, ka ienākumiem no investīcijām nodoklis ir par 40% zemāks, ja peļņa tiek iegūta dividenžu veidā, ja to gūst kapitāla pieauguma veidā, starpība ir visi 100%. Nevarētu uzskatīt, ka kapitāla pieauguma nodoklis būtu uzņēmēja «dubulta» aplikšana ar nodokli, jo uzņēmuma pircējs taču nemaksā par peļņu, ko uzņēmums guvis pagātnē, bet par potenciālo pelnītspēju nākotnē. Turklāt, saskaņā ar profesora Hadsona teikto, ASV vēsturiski lielāko daļu uzņēmumu kapitāldaļu vērtības pieauguma veidojis nekustamā īpašuma vērtības pieaugums. Latvijas ekonomiskā statistika ir daudz trūcīgāka, nekā ASV, taču nav pamata šaubīties, ka šobrīd nekustamā īpašumu cenu kāpums veido nozīmīgu daļu kapitāla pieauguma.

Vēl nelabvēlīgāku algoto darbinieku situāciju padara tas, ka gandrīz pilnībā uz viņu pleciem Latvijā ir uzlikta vecākās paaudzes uzturēšana, jo pensiju sistēmu finansē sociālās apdrošināšanas obligātais maksājums. Var diskutēt par to, vai šis maksājums ir vai nav nodoklis. Oficiālajā statistikā, kas nodokļu nastu vērtē kā esošu zem 30% no IKP, tas nav iekļauts. To atzīstot par nodokli, nodokļu nasta sasniegtu jau 36%. No vienas puses, šī maksājuma veicēja ienākumi pensijas gados ir vismaz formāli saistīti ar viņa iemaksāto summu apjomu, tāpēc šo maksājumu varētu uzskatīt par valsts uzspiestu pakalpojumu. Neliela daļa maksājuma tiek uzkrāta pensiju fondos, pārējais rada morālu pienākumu valstij par šiem cilvēkiem nākotnē neaizmirst. To, cik viņi faktiski saņems, lielā mērā noteiks demogrāfiskās situācijas attīstība. Ir skaidrs, ka daudzi cilvēki labprāt šo naudu ieguldītu citādi, ja viņiem būtu iespēja. Tiem, kas gūst ienākumus no investīcijām, vecākās paaudzes uzturēšanā nav jāpiedalās un tas dod iespēju ieguldīt naudu, cita starpā, nekustamajā īpašumā. Neviens pensiju fonds ienesīgumā ar to sacensties nevar. Uz šī pamata varētu argumentēt, ka sociālais nodoklis jāsamazina, bet pensijas daļēji jāfinansē no vispārējiem nodokļu ieņēmumiem.

Latvijas nodokļu sistēma būtu absurda pat tad, ja tas neatstātu nekādu iespaidu uz nekustamo īpašumu tirgu, jo tā darbojas kā ačgārns Robins Huds. Ir ļoti grūti iedomāties, kāpēc valstij vajadzētu censties palielināt ienākumu nevienlīdzību — ar šo «uzdevumu» tirgus tiek galā ļoti labi. Mijiedarbība ar nekustamo īpašumu tirgu padara situāciju vēl dīvaināku. Kopš atmodas latviešiem mācīts, ka tas, ka tavs kaimiņš ir kļuvis bagātāks, tas nenozīmē, ka viņš ir kādam ko atņēmis — bagātību var nopelnīt godīgi. Tas tā patiešām ir, jo vajag nevis apkarot labo piemēru, bet tam sekot. Taču ir viena ļoti smalka nianse atšķir nekustamā īpašuma tirgu no citiem ekonomikas sektoriem. Attiecībā uz lielāko daļu preču un pakalpojumu ir tā — tas, ka kādu lietu var atļauties man kaimiņš, drīzāk padarīs to pieejamāku arī man. Strauji augošs pieprasījums pēc LCD televizoriem Latvijā nevar radīt globālu to deficītu un būtisku cenu celšanos iekšējā tirgū. Pieaugs pieprasījums — tos ievedīs vairāk. Jo vairāk ievedīs, jo cena drīzāk būs zemāka. Diemžēl nekustamo īpašumu jomā piedāvājuma pieaugums sevišķi jau īstermiņā nav neierobežots. Tāpēc šajā jomā atsevišķu cilvēku panākumi var būt uz citu rēķina. Lielākas iespējas iegādāties nekustamo īpašumu vieniem nozīmē mazākas iespējas citiem. Mākslīga nevienlīdzības palielināšana ar nodokļu sistēmas starpniecību tātad samazina sabiedrības vidusslāņa un trūcīgākās daļas iespējas pirkt vai īrēt savu mājokli, padarot to nabagāku absolūti, ne tikai relatīvi. Tātad, nauda, par ko nekustamo īpašumu spekulanti pērk dārgus džipus ir nauda, par kuru kāds hipotēku kredīta ņēmējs nav varējis aiziet uz teātri, nopirkt grāmatu vai aizbraukt ceļojumā. Būtu pārspīlēti teikt, ka tā ir nauda, par kuru kāds nav varējis nopirkt maizi. Taču, ja procentu likmes un kredītmaksājumi augs, var gadīties arī tā.

Tātad šī raksta tapšanas laikā Latvijā joprojām tiek īstenota labēja politika 19.gadsimta nozīmē — neslēpta ekonomiskās elites interešu veicināšana uz sabiedrības lielākās daļas rēķina. Ar jēdzienu «labēja politika» Rietumeiropā saprot kaut ko ļoti atšķirīgu, tā varbūt ir sabiedrības turīgākās daļas aizsardzība no pārāk lielas pārdales, taču noteikti ne pārdale par labu tai. Rodas iespaids, ka valsts dara visu iespējamo, lai nepieļautu vidusšķiras attīstību Latvijā. Turklāt Latvijā ir daudz iespēju palīdzēt nabagiem, nevis dodot viņiem naudu par neko nedarīšanu, bet gan ļaujot paturēt lielāku daļu naudas no viņu nopelnītā. Citiem vārdiem, vienkārši nevajag viņiem raut no rokām ārā makšķeri. Latvijas nodokļu politika ir tik superlabēja, ka ir radījusi Eiropas kontekstā paradoksālu situāciju. Lai veicinātu brīvību, jāpieņem daži kreisi politiski lēmumi. Te var saskatīt citu paralēli ar 19.gadsimtu, kad liberāļi atradās kreisajā flangā. Iespēja iegādāties vai īrēt savu mājokli ir ārkārtīgi svarīga brīvības izpausme. Ļoti daudz godīgi un čakli strādājoši cilvēki to Latvijā šobrīd nespēj un viņu skaits draud pieaugt. Citiem, kas mājokli iegādājas ar lielu piepūli, šis lēmums draud radīt lielus zaudējumus.

Iespējas padarīt mājokļus pieejamākus 2006.gada rudenī nevienam, kas par to interesējas, nevarēja būt noslēpums. Par to bija publiski izteikušies gan virkne Latvijā strādājošu ekonomistu — Alfs Vanags, Vjačeslavs Dombrovskis, gan politiķi — Roberts Zīle (TB/LNNK) un Valdis Dombrovskis (JL). Īsumā rezumējot — te noderētu gan minēto tiešo nodokļu dīvainību novēršana, gan nodokļu nastas pārcelšana no ienākumiem uz nekustamajiem īpašumiem, gan nekustamo īpašumu nodokļa diferencēšana. Nekustamā īpašuma nodokli varētu diferencēt pēc parametra: ģimenes galvenā dzīvesvieta/pārējie mājokļi (vasaras rezidence, spekulācijām iepirktie mājokļi). Tāpat šajā jomā varētu ieviest «neapliekamo minimumu» — noteiktu zemes un dzīvokļa platības minimumu vienam cilvēkam, ko ar nodokli neapliktu, paaugstinot faktiski maksājamo nodokļa apjomu par pārējām platībām. Īsi pirms 8.Saeimas vēlēšanām — 14.septembrī Saeima virkni šādu TB/LNNK iesniegtu priekšlikumu noraidīja. Vai kaut kas mainīsies nākamās Saeimas laikā — to šī materiāla tapšanas laikā prognozēt bija pagrūti. Iespējams, ka pamatīga nodokļu sistēmas reforma bez krīzes «palīdzības» nav politiski iespējama.

Kā jau vairākkārt pieminēts, šī raksta lasītājiem uz tajā aprakstītajiem procesiem būs iespējams skatīties caur pieredzes prizmu. Rakstā nav izteikts daudz precīzu prognožu, līdz ar to iespēja, ka ir noticis kaut kas diametrāli pretējs šeit uzrakstītajam, nav liela. Tā nav autora izvairīšanās no atbildības — norises nekustamo īpašumu tirgū virza daudz iracionālu faktoru, kas padara tā attīstības precīzu prognozēšanu neiespējami. Svarīgi ir saprast, ka ilgākā laika posmā ekonomikas likumsakarības par sevi vienmēr atgādina un ir svarīgi tās izprast.